Kort svar
I Norge kan du som hovedregel låne opptil 5 ganger din brutto årsinntekt (5G-regelen). Med 600 000 kr i inntekt kan du altså låne maksimalt 3 000 000 kr.
Men det er flere betingelser: Du må ha minst 15% egenkapital, tåle en stress-test på 7% rente, og eksisterende gjeld trekkes fra lånerammen. Med medlåntaker dobles inntektsgrunnlaget.
5G-regelen: Hovedregelen for boliglån
Finanstilsynet har fastsatt at banker normalt ikke skal låne ut mer enn 5 ganger brutto årsinntekt til boligformål. Dette kalles populært for "5G-regelen" eller "femgangeren".
Eksempel 1 – Singel låntaker:
Du tjener 650 000 kr/år. 5G-regelen gir deg en låneramme på 3 250 000 kr (650 000 × 5). Med 15% egenkapital (574 000 kr) kan du kjøpe bolig til ca. 3 824 000 kr.
Eksempel 2 – Par (medlåntakere):
Dere tjener 650 000 kr og 550 000 kr = 1 200 000 kr samlet. Låneramme blir 6 000 000 kr (1 200 000 × 5). Med 15% egenkapital (1 059 000 kr) kan dere kjøpe til ca. 7 059 000 kr.
Egenkapitalkravet: Minimum 15%
I tillegg til 5G-regelen må du ha minst 15% egenkapital av kjøpesummen. Dette betyr at banken maksimalt kan finansiere 85% av boligen.
Egenkapital kan bestå av:
- Oppsparte midler på bankkonto eller fond
- Verdi i eksisterende bolig (hvis du skal selge)
- Gaver eller arv (må dokumenteres)
- Nedbetalte lån som frigir kapital
OBS: Kjøpskostnader (tinglysing, dokumentavgift, eiendomsmegler) kommer i tillegg til egenkapitalkravet. Regn med 2,5-3% ekstra for disse utgiftene.
Eksisterende gjeld reduserer lånerammen
Når banken beregner hvor mye du kan låne, trekkes all eksisterende gjeld fra din låneramme. Dette inkluderer:
- Forbrukslån
- Kredittkortgjeld
- Billån
- Studielån
- Andre boliglån
Eksempel med gjeld:
Du tjener 700 000 kr/år, som gir 5G-ramme på 3 500 000 kr. Men du har 400 000 kr i forbrukslån og billån. Din faktiske låneramme for bolig blir da 3 100 000 kr (3 500 000 - 400 000).
Tips: Betale ned dyr forbruksgjeld før du søker boliglån kan øke lånerammen din betydelig. Samtidig sparer du mye på renter – forbrukslån har typisk 10-20% rente, mens boliglån ligger på 4-5%.
Stress-test: Må tåle 7% rente
Bankene skal påse at du tåler en renteøkning til minst 7%, selv om dagens boliglånsrente ligger rundt 4-5%. Dette kalles stress-test eller betalingsevnetest.
Stress-testen sikrer at du fortsatt kan betale lånet hvis renten øker. Banken beregner månedlige kostnader ved 7% rente og sjekker at du har nok inntekt til:
- Betale renter og avdrag på lånet
- Dekke faste levekostnader
- Ha en buffer for uforutsette utgifter
| Lånebeløp | Rente 4,5% | Rente 7,0% (stress) | Differanse |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 10 138 kr/mnd | 13 554 kr/mnd | +3 416 kr/mnd |
| 3 000 000 kr | 15 207 kr/mnd | 20 331 kr/mnd | +5 124 kr/mnd |
| 4 000 000 kr | 20 276 kr/mnd | 27 108 kr/mnd | +6 832 kr/mnd |
| 5 000 000 kr | 25 345 kr/mnd | 33 885 kr/mnd | +8 540 kr/mnd |
Beregnet med 25 års nedbetalingstid. Faktiske tall varierer med nedbetalingstid og rentevilkår.
Beregn ditt maksimale lånebeløp
Bruk kalkulatoren under for å finne ut hvor mye du kan låne basert på din inntekt, egenkapital og eksisterende gjeld. Kalkulatoren følger 5G-regelen og norske bankstandarder.
Unntak fra 5G-regelen
Banker har lov til å gi unntak fra 5G-regelen for 8% av nye lån hvert kvartal (10% i Oslo). Dette kalles "fleksibelkvoten" og kan brukes hvis:
- Du har særlig god økonomi og høy inntekt
- Du har mye egenkapital (f.eks. 30-40%)
- Du refinansierer eksisterende lån
- Det er spesielle omstendigheter (arv, salg av næringseiendom, etc.)
Viktig: Unntak er ikke en rettighet. Banken vurderer hver søknad individuelt, og kvoten kan være brukt opp. Ikke regn med unntak når du planlegger boligkjøp.
Andre faktorer bankene vurderer
Utover 5G-regelen og egenkapitalkrav ser bankene på flere forhold:
Alder og familiestørrelse
- Alder: Eldre låntakere kan få kortere nedbetalingstid (må være nedbetalt ved pensjonsalder)
- Barn: Flere barn betyr høyere levekostnader og kan redusere lånebeløpet
Fast vs. variabel inntekt
- Fast lønn: Mest gunstig – enkelt å dokumentere og forutsigbart
- Provisjon/bonus: Banken regner ofte kun 60-80% av variabel inntekt
- Selvstendig næringsdrivende: Må vise 2-3 års positive regnskaper
Kredittverdighet
- Betalingsanmerkning: Kan diskvalifisere deg helt
- Mange kredittforespørsler: Kan gi lavere kredittverdi
- Stabil økonomi: Lang fartstid i samme jobb er positivt
Praktiske tips for å øke lånebeløpet
1. Betal ned dyr gjeld først
Betale ned forbrukslån og kredittkort gir deg mer lånekapasitet til boliglånsrente. En krone betalt ned på forbrukslån gir en krone mer i boliglånsramme.
2. Spar mer egenkapital
Med 20-25% egenkapital i stedet for 15% får du bedre betingelser og større sjanse for godkjenning. Du unngår også å bruke fleksibelkvoten.
3. Vurder medlåntaker
Å søke sammen med partner eller familiemedlem dobler inntektsgrunnlaget. Men husk at dere begge er fullt ansvarlige for hele lånet.
4. Skaff dokumentasjon i orden
Ha klar: lønnslipper (3 mnd), skattemelding (2 år), kontoutskrifter, oversikt over gjeld. God dokumentasjon gir raskere behandling.
5. Søk flere banker
Forskjellige banker vurderer risiko ulikt. Én bank kan si nei, mens en annen godkjenner. Bruk gjerne en låneformidler for å sammenligne flere tilbud.
Samlet formel: Maksimalt lånebeløp
Her er den komplette formelen bankene bruker:
Maksimalt lånebeløp =
MIN av:
• (Brutto årsinntekt × 5) - Eksisterende gjeld
• (Kjøpesum × 0,85) [Egenkapitalkravet]
• Beløp som tåler 7% rente-stress med tilstrekkelig buffer
Det er det laveste av disse tre beløpene som blir din faktiske låneramme.
Vanlige misforståelser
"Jeg kan låne 5 ganger nettolønna"
Feil! Det er brutto årsinntekt som gjelder, ikke netto månedslønn. Med 40 000 kr netto/mnd (ca. 600 000 kr brutto/år) kan du låne 3 000 000 kr, ikke 2 400 000 kr (5 × 40 000 × 12).
"Jeg kan låne så lenge jeg har 15% egenkapital"
Feil! Både 5G-regelen og egenkapitalkravet må være oppfylt. Selv med 40% egenkapital kan du ikke låne mer enn 5G hvis ikke banken gir unntak.
"Min kausjonist gjør at jeg kan låne mer"
Delvis feil! En kausjonist stiller sikkerhet, men øker ikke din låneramme basert på 5G. Kun medlåntaker (som står på lånet) øker rammen.
Kilder og regelverk
Informasjonen i denne guiden er basert på gjeldende regelverk fra:
- Finanstilsynet: Forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig (boliglånsforskriften)
- Norges Bank: Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis
- Finansnæringens Hovedorganisasjon (FNO): Retningslinjer for banker
Les mer hos Finanstilsynet og Norges Bank.
Videre lesning
Nå som du vet hvor mye du kan låne, kan disse guidene være nyttige:
- Når lønner det seg å refinansiere boliglån?
- Hvor mye egenkapital må jeg ha for å kjøpe bolig?
- Forskjellen på nominell og effektiv rente
- Hvordan få lavest mulig rente på boliglånet?
- Komplett guide til boliglån
Ansvarsfraskrivelse: Informasjonen på denne siden er generell veiledning og er ikke personlig finansiell rådgivning. Faktisk lånebeløp avhenger av din individuelle økonomiske situasjon og bankens vurdering. Kontakt alltid din bank for et konkret tilbud.