Kort svar
Utlånsforskriften sier at samlet gjeld som hovedregel ikke skal overstige fem ganger årsinntekten. Med 600 000 kroner i årsinntekt er grensen 3 millioner kroner i samlet gjeld før bankens øvrige vurderinger.
Et vanlig nedbetalingslån kan normalt være inntil 90 prosent av boligverdien. Banken skal også teste betjeningsevnen med det høyeste av 7 prosent rente og dagens rente pluss 3 prosentpoeng. Resultatet kan derfor bli lavere enn fem ganger inntekt.
Fem ganger inntekt gjelder samlet gjeld
Utlånsforskriften setter maksimal gjeldsgrad til 500 prosent. Det betyr at all samlet gjeld, også gjeld du har fra før, som hovedregel ikke skal overstige fem ganger årsinntekten. Grensen er ikke et løfte om at banken vil tilby hele beløpet.
Eksempel 1 – Singel låntaker:
Du tjener 650 000 kroner i året og har ingen annen gjeld. Gjeldsgrensen er da 3 250 000 kroner (650 000 × 5). For å bruke hele denne rammen ved 90 prosent belåningsgrad må du ha omtrent 361 111 kroner til selve kjøpesummen, i tillegg til aktuelle kjøpskostnader.
Eksempel 2 – Par (medlåntakere):
To medlåntakere har 650 000 og 550 000 kroner i årsinntekt og ingen annen gjeld. Gjeldsgrensen blir 6 000 000 kroner (1 200 000 × 5). Ved 90 prosent belåningsgrad krever det omtrent 666 667 kroner til selve kjøpesummen, pluss aktuelle kjøpskostnader. Banken vurderer begges gjeld og betjeningsevne.
Belåningsgrad: Normalt inntil 90 prosent
Et ordinært nedbetalingslån med pant i bolig kan som hovedregel være inntil 90 prosent av forsvarlig boligverdi. Uten tilleggssikkerhet tilsvarer det normalt minst 10 prosent egne midler til kjøpesummen. Fellesgjeld i borettslag og boligsameier skal regnes med når belåningsgraden beregnes.
Egenkapital kan bestå av:
- Oppsparte midler på bankkonto eller fond
- Gaver eller arv (må dokumenteres)
- Dokumentert egenkapital i bolig du skal selge
OBS: Kjøpskostnader kommer i tillegg. Dokumentavgift gjelder normalt selveier, mens borettslag ikke har dokumentavgift ved overføring av andel. Se den kildebelagte egenkapitalguiden for et eget overslag.
Eksisterende gjeld reduserer lånerammen
Når banken beregner hvor mye du kan låne, trekkes all eksisterende gjeld fra din låneramme. Dette inkluderer:
- Forbrukslån
- Kredittkort og andre rammekreditter
- Billån
- Studielån
- Andre boliglån
Eksempel med gjeld:
Du tjener 700 000 kroner i året, som gir en gjeldsgrense på 3 500 000 kroner. Men du har 400 000 kroner i forbrukslån og billån. Din faktiske låneramme for bolig blir da 3 100 000 kr (3 500 000 - 400 000).
Merk: Ved vurdering av betjeningsevnen skal banken legge full utnyttelse av samlede rammekreditter, som kredittkortgrenser, til grunn. Spør banken hvordan en ubrukt ramme påvirker din søknad før du eventuelt endrer den.
Rentestresstest: Minst 7 prosent, ofte høyere
Banken skal teste betjeningsevnen med en rente som er 3 prosentpoeng høyere enn den aktuelle renten, men aldri lavere enn 7 prosent. Er renten 5,5 prosent, skal testen derfor bruke 8,5 prosent. Den gjelder kundens samlede gjeld.
Banken skal ta hensyn til inntekter og alle relevante utgifter. Forskriften fastsetter ingen bestemt prosent av inntekten som automatisk gir bestått test. Etter den høyere renten skal du fortsatt ha midler til normale utgifter og en tilstrekkelig buffer.
- Betale renter og avdrag på lånet
- Dekke faste levekostnader
- Ha en buffer for uforutsette utgifter
| Lånebeløp | Rente 4,5 % | Test med 7,5 % | Differanse |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 11 117 kr/mnd | 14 780 kr/mnd | +3 663 kr/mnd |
| 3 000 000 kr | 16 675 kr/mnd | 22 170 kr/mnd | +5 495 kr/mnd |
| 4 000 000 kr | 22 233 kr/mnd | 29 560 kr/mnd | +7 327 kr/mnd |
| 5 000 000 kr | 27 792 kr/mnd | 36 950 kr/mnd | +9 158 kr/mnd |
Egne annuitetsberegninger med 25 års nedbetalingstid. 7,5 prosent er 3 prosentpoeng over eksempelets rente på 4,5 prosent. Tabellen viser bare lånebetalingen, ikke om en husholdning består bankens fullstendige vurdering.
Prøv et avgrenset regeloverslag
Kalkulatoren viser det laveste av gjeldsgrensen og 90 prosent belåningsgrad, og beregner en illustrativ betaling ved forskriftens renteramme. Den kan ikke beregne bankens betjeningsevnevurdering, kjøpskostnader eller et lånetilbud.
Bankens fleksibilitetskvote
Banken kan la en begrenset andel av nye boliglån avvike fra enkeltkrav i forskriften. Kvoten er 10 prosent av utlånsvolumet per kvartal utenfor Oslo og 8 prosent i Oslo. Forskriften bestemmer ikke at bestemte kundegrupper skal få unntak.
Viktig: Fleksibilitetskvoten gir ingen rett til lån. Banken avgjør om den vil bruke kvoten og må uansett følge finansavtalelovens krav til kredittvurdering.
Andre faktorer bankene vurderer
Utover gjeldsgrad og belåningsgrad skal banken vurdere om lånet er forsvarlig for den konkrete husholdningen:
Inntekter og utgifter
- Banken skal ta hensyn til inntekter og alle relevante utgifter.
- Dokumenterbar og stabil skattefri inntekt kan i noen tilfeller tas med.
- Sikre og dokumenterbare leieinntekter kan tas med.
Fast vs. variabel inntekt
- Forskriften angir ikke en fast prosentandel banken skal godta av bonus eller provisjon.
- Be banken opplyse hvilken dokumentasjon den trenger og hvilken inntekt den legger til grunn.
Kredittverdighet
- Banken skal gjøre en selvstendig kredittvurdering før den inngår låneavtalen.
- At forskriftens grenser er oppfylt, betyr ikke at banken må innvilge lånet.
Slik forbereder du tallene
1. Betal ned dyr gjeld først
Lavere eksisterende gjeld kan gi mer rom under grensen på fem ganger inntekt. Be banken bekrefte hvordan gjeld og ubrukte kredittrammer inngår i hele vurderingen.
2. Spar mer egenkapital
Mer egenkapital reduserer nødvendig lån og belåningsgrad. Det kan gjøre regnestykket mer robust, men denne guiden lover ikke en bestemt rente eller godkjenning.
3. Vurder medlåntaker
En medlåntakers inntekt kan inngå sammen med din, men banken vurderer også medlåntakerens gjeld og utgifter. Begge er ansvarlige etter låneavtalen.
4. Skaff dokumentasjon i orden
Be banken om en konkret dokumentliste. Dokumentasjon av inntekt, gjeld, egne midler og eventuelle stabile tilleggsinntekter gjør forutsetningene tydelige.
5. Søk flere banker
Bankene gjør selvstendige vurderinger og kan tilby ulike beløp og priser. Sammenlign skriftlige tilbud med samme lånebeløp, løpetid og øvrige forutsetninger.
Tre kontroller som virker sammen
Det finnes ikke én komplett formel som gir et sikkert lånebeløp. Et nytt ordinært nedbetalingslån må som hovedregel være innenfor disse kontrollene:
Forskriftens hovedgrenser:
• Samlet gjeld: normalt høyst årsinntekt × 5
• Nedbetalingslån: normalt høyst 90 prosent av forsvarlig boligverdi
• Betjeningsevne: høyeste av 7 prosent rente og aktuell rente + 3 prosentpoeng
Banken vurderer i tillegg inntekter, alle relevante utgifter og kredittverdighet. Resultatet kan være lavere enn kalkulatorens regeloverslag.
Vanlige misforståelser
"Jeg kan låne fem ganger nettolønnen"
Feil! Det er brutto årsinntekt som gjelder, ikke netto månedslønn. Forskriften bruker årsinntekt slik den er definert i regelverket, ikke nettobeløpet som kommer på konto. Fem ganger inntekt er dessuten en gjeldsgrense, ikke et lånetilsagn.
"Jeg kan låne så lenge jeg har 10 prosent egenkapital"
Feil. Gjeldsgrad, belåningsgrad og betjeningsevne må vurderes samtidig. Banken kan også avslå selv om forskriftens grenser er oppfylt.
"Min kausjonist gjør at jeg kan låne mer"
Delvis feil. Betryggende tilleggssikkerhet kan tas med i beregningen av belåningsgrad, men endrer ikke i seg selv grensen for samlet gjeld mot inntekt.
Kilder og regelverk
Informasjonen er kontrollert 20. september 2026 mot:
- Finansdepartementet: veiledning til utlånsforskriften – gjeldsgrad, betjeningsevne, belåningsgrad, avdrag og fleksibilitetskvoter.
- Finanstilsynet: Bank og finans – bankens kredittvurdering og kundens rettigheter.
Regneeksemplene og kalkulatoren er iMarkedets egne forenklede illustrasjoner.
Videre lesning
Nå som du vet hvor mye du kan låne, kan disse guidene være nyttige:
- Hva kan det koste å bytte bank med boliglån?
- Hvor mye egenkapital må jeg ha for å kjøpe bolig?
- Forskjellen på nominell og effektiv rente
- Hvordan få lavest mulig rente på boliglånet?
- Komplett guide til boliglån
Ansvarsfraskrivelse: Informasjonen på denne siden er generell veiledning og er ikke personlig finansiell rådgivning. Faktisk lånebeløp avhenger av din individuelle økonomiske situasjon og bankens vurdering. Kontakt alltid din bank for et konkret tilbud.