Egenkapital til boliglån – hvor mye trenger du?
Innhold, satser og kalkulator kontrollert 14. september 2026.
Kort svar
Hovedregelen er nå 10 % egenkapital ved ordinære nedbetalingslån med pant i bolig. Det følger av grensen på 90 % belåning. Kjøpskostnader kommer i tillegg. BSU er en del av pengene du har spart, ikke en egen rabatt på prosentkravet.
Har boligen en verdi på 3 millioner kroner, er 10 % lik 300 000 kr. Banken vurderer likevel søknaden din individuelt; dette er ikke et løfte om lån.
Grensen ble endret fra 31. desember 2024. Se Finansdepartementets oversikt over utlånsforskriften. Kalkulatoren nedenfor skiller mellom egenkapital, kjøpskostnader og det du allerede har spart.
Beregn et sparemål til bolig
Egenkapitalkalkulator
Forenklet anslag med 10 % egenkapital og kjøpskostnader betalt av egne midler. Ingen vurdering av inntekt, betjeningsevne, tilleggssikkerhet eller lånegodkjenning.
Bruk totalpris før omkostninger, inkludert eventuell fellesgjeld. Vi forutsetter at banken godtar denne verdien. Velg selveier bare for en vanlig brukt bolig uten avgiftsfritak; nybygg og særtilfeller må beregnes separat.
Fyll inn gyldige tall i alle felt. Boligverdien må være positiv, andre beløp null eller positive, og antall dokumenter et heltall fra 0 til 10. Maksimalt beløp per felt er 100 millioner kr.
Ditt beregnede sparemål
- Egenkapital, 10 %
- Dokumentavgift
- Tinglysingsgebyr
- Andre kostnader og buffer
- Sparemål inkludert kostnader
- Egne midler, inkludert BSU
- Gjenstår å spare
Et dekket sparemål betyr ikke at banken har godkjent lån. Beløp vises avrundet opp til nærmeste hele krone.
Kalkulatoren krever JavaScript. Eksemplene nedenfor kan leses uten kalkulatoren.
Eksempel: bolig til 3 millioner kroner
Illustrasjon med totalverdi 3 000 000 kr, 10 % egenkapital, to tinglyste dokumenter og ingen andre kostnader eller buffer. Eksemplet for selveier bruker markedsverdi som avgiftsgrunnlag og forutsetter at det ikke gjelder fritak.
| Post | Brukt selveier | Borettslag |
|---|---|---|
| Egenkapital, 10 % | 300 000 kr | 300 000 kr |
| Dokumentavgift | 75 000 kr | 0 kr |
| To tinglyste dokumenter | 1 090 kr | 1 090 kr |
| Sparemål i eksemplet | 376 090 kr | 301 090 kr |
Med 100 000 kr i disponible BSU-midler og 100 000 kr i andre egne midler gjenstår 176 090 kr i selveiereksemplet. Ved 5 000 kr sparing per måned tar dette 36 måneder, uten renter eller prisendringer.
Forskjellen skyldes dokumentavgiften, ikke et lavere egenkapitalkrav for borettslag. Fellesgjeld er gjeld selv om den betales gjennom felleskostnadene; den er ikke dine egne oppsparte penger.
Hvilke kjøpskostnader må du legge til?
Ved vanlig overføring av fast eiendom er dokumentavgiften som hovedregel 2,5 % av markedsverdien. Det finnes fritak og særregler, blant annet ved enkelte overføringer og nybygg. Se Kartverkets regler om dokumentavgift.
Overføring av en borettslagsandel utløser ikke dokumentavgift. Se Kartverkets veiledning for borettslag.
Tinglysingsgebyret i 2026 er 545 kr per dokument for vanlig eierskifte og pantedokument, både for fast eiendom og borettslagsandel. Gebyret er ikke en prosent av boligprisen. Andre kostnader avhenger av kjøpet; bruk oppstillingen i salgsoppgaven og bankens tilbud.
BSU: sparing, ikke et eget egenkapitalkrav
BSU-midler som kan brukes etter reglene, kan bidra til å dekke sparemålet. Prosentkravet endres ikke av at pengene står på BSU. En saldo over 300 000 kr kan inneholde renter; innskuddsgrensen er ikke det samme som maksimal kontosaldo.
For 2026 er årlig innskuddsgrense 27 500 kr, samlet innskuddsgrense 300 000 kr og skattefradraget 10 %. Maksimalt fradrag blir dermed 2 750 kr, ikke 27 500 kr. Se vedtatte skattesatser for 2026.
Du kan spare til og med året du fyller 33. Fradraget krever tilstrekkelig skatt og gis ikke hvis du eier bolig helt eller delvis ved årets slutt. Uttak må følge bruksreglene; sjekk med banken før du disponerer saldoen. Les den praktiske BSU-guiden for 2026, eller se Skatteetatens fullstendige vilkår.
Hvorfor 10 % ikke garanterer boliglån
Banken vurderer inntekt, utgifter og samlet gjeld. Hovedgrensen for gjeld er fem ganger årsinntekt. Betjeningsevnen stresstestes med det høyeste av 7 % rente og dagens rente pluss 3 prosentpoeng. Fellesgjeld inngår i belåningsgraden. Tilleggssikkerhet og bankenes fleksibilitetskvoter kan gi unntak; disse gir ingen automatisk rett til lån. Grensene er forklart i Finansdepartementets kilde ovenfor.
Be om finansieringsbevis før du byr. Kontroller hvilken boligverdi banken legger til grunn, og om felleskostnader, øvrig gjeld eller kostnader ved kjøpet krever mer egne midler enn kalkulatoren viser.
Vanlige spørsmål
Er egenkapitalkravet 10 eller 15 prosent?
Hovedregelen for ordinære nedbetalingslån med pant i bolig er 10 % egenkapital, tilsvarende maksimalt 90 % belåning. Banken kan kreve mer etter sin vurdering. Kjøpskostnader kommer i tillegg.
Gir BSU et lavere prosentkrav?
Nei. BSU er en spareordning. Disponible BSU-midler kan inngå i dine egne midler, men endrer ikke hovedregelen på 10 %.
Hva om jeg får penger fra familien?
Skill mellom en gave og et lån. Et familielån er gjeld og skal opplyses til banken. Be banken avklare dokumentasjon og hvordan en gave eller eventuell tilleggssikkerhet vurderes.
Hvor lang tid tar det å spare?
Trekk disponible egne midler fra sparemålet og del resten på månedlig sparing. Rund opp til hele måneder. Kalkulatoren gjør dette uten forventet avkastning eller prisvekst; ved null månedssparing kan den ikke angi en sluttdato.
En praktisk spareplan
- Hent totalpris, fellesgjeld og omkostninger fra et realistisk boligeksempel.
- Tell egne disponible midler én gang, og hold ønsket reserve utenfor eller legg den til som buffer.
- Velg en månedlig spareavtale som budsjettet ditt tåler. Oppdater målet når boligpris eller spareevne endres.
- Avklar finansieringen med banken før du legger inn bud.
Se også guiden til fellesgjeld, totalpris og felleskostnader, egenkapital i økonomisk ordbok og forklaringen av nominell og effektiv rente.
Kildene er kontrollert 14. september 2026. Eksemplene er egne beregninger, ikke boligtilbud eller en individuell lånevurdering.